Restituição de comissão de corretagem - Cobrança ilegal de comissão de corretagem e sati "assessoria".
Em Decisão do Superior Tribunal de Justiça (os magistrados são obrigados a cumprir), ficou acertado que, cabe devolução de comissão de corretagem apenas nos casos em que:
- Não haja cláusula contratual alertando o comprador de que a responsabilidade do pagamento da corretagem ficará a cargo dele.
- Não haja um documento onde conste o valor total do imóvel e, no mesmo documento o valor da corretagem em separado e destacado.
- Não tenha passado mais de 3 anos da data da compra.
A maioria absoluta das imobiliárias em todo o Brasil, cobra de forma indevida/abusiva e de evidente má-fé, comissão de corretagem e sati “assessoria” dos compradores de imóveis na planta. Cobrança esta ilegal, cabendo portanto, pedido judcial de ressarcimento.
Os Tribunais de todo o país tem condenado diariamente as imobiliárias a devolverem os valores cobrados. Porém, tendo em vista os altos lucros que conseguem ao repassar indevidamente a cobrança de comissão de corretagem e cobrarem ilegalmente a sati “assessoria” para o comprador que apenas se dirigiu ao stand de vendas, por enquanto, mesmo com milhares de ações judiciais, tem compensado e muito continuarem cobrarem tais valores indevidos. Indevidos pois quem contratou aquele corretor que está te esperando no stand de vendas foi a imobiliária que por sua vez foi contratada pela construtora para vender unidades imobiliárias.
Porém, nós do escritório Rodrigues Advocacia, estamos aqui para ajudá-lo a ter de volta o que foi pago de comissão de corretagem e sati "assessoria".
Apesar de muitas imobiliárias serem rés contumazes, o Judiciário, de forma extremamente negativa, não tem aplicado à devolução, o que manda o art. 42 do Código de Defesa do Consumidor.
Lei Federal 8.078/90
Art. 42. Na cobrança de débitos, o consumidor inadimplente não será exposto a ridículo, nem será submetido a qualquer tipo de constrangimento ou ameaça.
Parágrafo único. O consumidor cobrado em quantia indevida tem direito à repetição do indébito, por valor igual ao dobro do que pagou em excesso, acrescido de correção monetária e juros legais, salvo hipótese de engano justificável.
Cobrar corretagem de quem se dirige a stand de vendas e lá encontra vendedor/preposto da Ré, seria o mesmo que ir em uma concessionária, ver um veículo novo, fazer um teste drive e na hora da compra o fornecedor querer que o comprador pague a comissão de seu vendedor. Infringência ao art. 722 do Código Civil (art. 485, inciso V, do Código de Processo Civil). Logo, é ilegal e cabe a devolução para você, dos valores pagos de comissão de corretagem.
Quando os consumidores chegam no stand de vendas, não são atendidos por um corretor de sua confiança com prévia contratação, e sim por um profissional que tem vinculação direta com a imobiliária, é um representante de vendas. Se fosse um corretor do consumidor, ele poderia escolher de qualquer corretora. Como é um representante/preposto da imobiliária, os consumidores não tem outra escolha senão assinar a “contratação” do corretor da imobiliária.
“Contrato de corretagem é aquele por meio do qual alguém se obriga a obter para outro um ou mais negócios de acordo com as instruções recebidas.”
(SUPERIOR TRIBUNAL DE JUSTIÇA REsp 1288450 – Relator João Otávio de Noronha – 27/02/2015)
Os consumidores, em regra, veem a publicidade do empreendimento, vão até o “stand” de vendas da imobiliária que foi contratada pela construtora para vender unidade imobiliária, este erguido no mesmo local onde seria construído o imóvel.
Oportunidade que são atendidos por um único tirador de pedidos que posteriormente descobre-se ser um corretor que informou quais unidades estavam disponíveis e entregou o Instrumento particular de Venda e Compra para assinatura, sem a possibilidade de realizar qualquer alteração. Logo os consumidores são coagidos a assinarem o contrato de corretagem para só então conseguir adquirir o imóvel.
De plano, deve-se salientar, que os procedimentos realizados pelo único corretor, em nada se assemelham com os serviços de corretagem que em apertada explicação define-se pela aproximação entre vendedor e comprador.
Não paira dúvida, que não há nestes casos, um serviço de aproximação, qualquer pessoa que ali estivesse iria entregar o Instrumento Particular de Compra e Venda aos consumidores, independente da instrução de corretor ou não.
Evidente que a imobiliária contratou o corretor para que em seu nome vendesse as unidades autônomas e assim obterão lucro, portanto, devendo ser esta a responsável pela remuneração de seus vendedores e não repassar por fora este ônus aos consumidores.
Nestes termos, versa o Art. 722 do Código Civil
“Art. 722. Pelo contrato de corretagem, uma pessoa, não ligada a outra (o corretor que se encontrava no stand de vendas estava ali representando a imobiliária e não os consumidores - dito nosso) em virtude de mandato, de prestação de serviços ou por qualquer relação de dependência, obriga-se a obter para a segunda um ou mais negócios, conforme as instruções recebidas.”
Com isso, não se pode negar que a contratação, a instrução e o proveito econômico foram passadas e obtidos, respectivamente, pela construtora à imobiliária, irradiando o dever de pagar pelos serviços contratados e não repassá-los aos consumidores que não os contratou e apenas se dirigiram ao stand de vendas e se viram obrigados a assinar papéis para só então poder comprar o imóvel.
As imobiliárias alegam que o preço da corretagem está embutido no preço de venda do imóvel. Ocorre que, basta verificar no contrato de compra do imóvel para perceber que o valor da corretagem nunca está sendo deduzido do preço total do imóvel.
Tribunais de todo o país vem condenando as imobiliárias a devolverem o que foi cobrado de corretagem por ocasião da compra do imóvel na planta, quando o consumidor se dirige ao stand de vendas e lá encontra um preposto/corretor da imobiliária para lhe atender.
Abaixo uma Decisão do Superior Tribunal de Justiça sobre cobrança indevida de comissão de corretagem:
A simples exibição de recibo ou contrato assinado pelo consumidor não é suficiente para comprovar que foram prestadas as informações necessárias, especialmente quando a cláusula é redigida sem destaque.
A comissão de corretagem é ônus de quem contratou os serviços do intermediador. O fornecedor não pode transferir esse encargo ao consumidor.
A corretagem exige que o corretor não esteja subordinado por qualquer relação de dependência com o contratante, conforme art. 722 do Código Civil.
Ementa (=resumo de Decisão judicial)
"Cumpre destacar que é desnecessária a prova da má-fé nas relações de consumo, porquanto basta a falha na prestação do serviço, consubstanciada na cobrança indevida (ato ilícito) do fornecedor a ensejar a reparação. Ao fornecedor incumbe o ônus de demonstrar o engano justificável apto a afastar a sanção do art. 42, parágrafo único, do Código de Defesa do Consumidor, fato que não demonstrou.”
(SUPERIOR TRIBUNAL DE JUSTIÇA AgRg na Reclamação Nº 15.910 - DF (2013⁄0420194-4) – Relator Min. Sidnei Beneti - Data de Julgamento: 26/02/2014)
Ementa (=resumo de Decisão judicial)
APELAÇÃO CÍVEL - AÇÃO DE RESTITUIÇÃO DE VALORES C/C REPETIÇÃO DE INDÉBITO - AQUISIÇÃO DE IMÓVEL DE INCORPORADORA - COMISSÃO DE CORRETAGEM - PAGAMENTO IMPOSTO SEM NEGOCIAÇÃO ENTRE AS PARTES - ABUSIVIDADE DA CLÁUSULA - INCIDÊNCIA DO CÓDIGO DE DEFESA DO CONSUMIDOR - REPETIÇÃO DO INDÉBITO EM DOBRO - ART. 42, DO CDC – RECURSO CONHECIDO E PROVIDO.
Com a promulgação do Código de Defesa do Consumidor, a vontade continua essencial à formação dos negócios.jurídicos, mas sua importância e força diminuíram, levando à relativa noção de força obrigatória e intangibilidade do conteúdo do contrato, conforme dispõem os artigos 6º , incisos IV e V, e 51 do CDC.
O pagamento de comissão de corretagem imposto ao consumidor, quando da aquisição de imóvel diretamente com incorporadoras imobiliárias, sem a prévia negociação entre as partes, configura cláusula abusiva, não podendo ser de responsabilidade daquele.
O art. 42 do CDC está calcado no princípio que veda o enriquecimento injustificado do credor.
Recurso conhecido e provido.
(SUPERIOR TRIBUNAL DE JUSTIÇA – Agravo em Resp. nº 350.052 - MS (2013/0161981-0) = Relator Sidnei Beneti – 12/07/2013)
O Tribunal de Justiça de São Paulo, tem condenado diariamente imobiliárias a devolverem ao comprador valores cobrados a título de comissão de corretagem e sati “assessoria”.
Ementa (=resumo de Decisão judicial)
SATI – Comissão de corretagem e prêmios aos funcionários da requerida
Empresa contratada pela construtora-vendedora para promoção comercial do condomínio – Verbas de responsabilidade exclusiva da vendedora, tendo em vista que a Autora, em resposta a divulgação publicitária, compareceram ao estande de vendas da construtora e, ali, foram atendidos por prepostos da requerida, que não desempenharam, portanto, qualquer atividade de aproximação útil – Devolução de valores devida – Igual desfecho aos prêmios, por serem acessórios da corretagem – Taxa de Serviço de Assistência Técnica Imobiliária (SATI) – Venda casada – Devolução igualmente necessária – Valores que serão corrigidos monetariamente, pela Tabela Prática do Tribunal de Justiça, desde o desembolso, com juros moratórios mensais de 1% a partir da citação – Jurisprudência desta Corte e desta Câmara - Sentença reformada em parte – Recurso improvido das rés e provido em parte o apelo dos autores
(Tribunal de Justiça de São Paulo - Apelação nº 03503-13.2012.8.26.0577 – Relator Beretta da Silveira – 25/06/2013)
Ementa (=resumo de Decisão judicial)
AÇÃO DE COBRANÇA - VENDA DE IMÓVEL CONTRATAÇÃO NO MESMO ATO DE COMPRA E VENDA IMOBILIÁRIA E SERVIÇO DE CORRETAGEM OCORRÊNCIA DE VENDA CASADA COMISSÃO DE CORRETAGEM CONDENAÇÃO À RESTITUIÇÃO EM DOBRO CABIMENTO SENTENÇA MANTIDA - RECURSO NÃO PROVIDO
De fato, trata-se de venda casada o condicionamento da venda de imóveis adquiridos na planta ou em construção ao fornecimento dos serviços de corretagem e de assessoria imobiliária, portanto, a cobrança da comissão é abusiva, cuja conduta é vedada pelo art. 39, I, do CDC, colocando o consumidor em desvantagem exagerada. Ressalta-se ainda em casos como esse não há propriamente a contratação de tais serviços, tendo o consumidor eventualmente feito a contratação somente para concretizar sua única vontade, comprar o imóvel, havendo clara configuração de venda casada.
Portanto, deve ser aplicado o art. 42, do CDC, condenando a ré ao pagamento em dobro dos valores pagos, pois não restou demonstrado engano justificável para a indevida cobrança da taxa de corretagem.
(TRIBUNAL DE JUSTIÇA DE SÃO PAULO – Ap. nº 0014401-41.2012.8.26.056510ª – Relator Luiz Eurico - 10ª Câmara Extraordinária de Direito Privado – 22/09/2014)
O Supremo Tribunal Federal, também já proferiu Decisão sobre o assunto:
Ementa (=resumo de Decisão judicial)
Trata-se de agravo cujo objeto é decisão que negou seguimento ao recurso extraordinário interposto contra acórdão do Tribunal de Justiça de São Paulo, assim do (fls. 315): Recursos Inominados, Interposições contra sentença que julgou procedente ação de repetição de indébito. Comissão de corretagem. Venda de imóvel. Contratação no mesmo ato de compra e venda imobiliária e serviço de corretagem. Ocorrência de venda casada, vedada pelo artigo 39, I, do Código de Defesa do Consumidor. Condenação à restituição em dobro, nos termos do artigo 42 do Código de Defesa do Consumidor. Recurso a que se nega provimento.
(SUPREMO TRIBUNAL FEDERAL - ARE: 810588 SP , Relator: Min. Roberto Barroso, Data de Julgamento: 20/05/2014, Data de Publicação: DJe-104 DIVULG 29/05/2014 PUBLIC 30/05/2014)
Quanto a cobrança indevida de sati “assessoria”, o Conselho Federal de Corretores de Imóveis, já emitiu norma determinando a sua proibição.
RESOLUÇÃO-COFECI – CONSELHO FEDERAL DOS CORRETORES DE IMÓVEIS N° 1.256/2012
Art. 3º - É vedado aos inscritos no Regional cobrarem de seus clientes, para si ou para terceiros, qualquer taxa a título de assessoria administrativa, jurídica ou outra, assim como devem denunciar ao Regional a cobrança de tais taxas quando feitas pelo incorporador, pelo construtor ou por seus prepostos.
Ocorre que, como não há a devida fiscalização com a consequente punição, as imobiliárias continuam fazendo a cobrança ilegal da sati “assessoria”. Afinal, em regra, não acontece nada com elas.